Todos
los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones
necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo
este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el
interés general para impedir la especulación.
La
comunidad participará en las plusvalías que genere la acción
urbanística de los entes públicos.
Hay ideas o frases que se repiten insistentemente y consiguen hacerse
un lugar en el imaginario colectivo como verdades cuando encierran
enormes falsedades interesadas.
Muchas de ellas pululan en los medios judiciales, periodísticos, de
la administración, alcanzan incluso al ciudadano medio y tienen que
ver con los delitos relacionados con el urbanismo. Es fácil escuchar
frases como: “el urbanismo es un tema técnico de enorme
complejidad difícil de juzgar”, “en urbanismo todo tiene
que ver con la interpretación que se haga de las normas”,
“¿Qué valor tiene lo que un fiscal, o la guardia civil diga
frente a arquitectos, catedráticos urbanistas que saben mucho y
tienen argumentos difíciles de rebatir” “!Por Dios,
delito penal!, … es una simple infracción administrativa“,
“son delitos que no tienen víctimas, no es un hurto, ni un
asesinato… la gravedad del daño no es manifiesta… ”
Ninguna de estas ideas es verdad, pero han calado hondo y es el
primer escollo que hay que saltar para que la justicia pueda actuar y
resarcir el daño perpetrado.
Desgraciadamente, los delitos relacionados con el urbanismo sí
tienen víctimas; a veces son grupos de ciudadanos que ni siquiera
saben que les han estado robando delante de sus narices porque nunca
han sido conscientes de lo que les pertenecía; otras son personas
con una historia, un nombre que sienten que la decisión que tomaron
al comprar una casa o un terreno les ha destrozado la vida.
En Atarfe tenemos estas dos clases de víctimas. En este artículo
explicaremos cómo se ven afectados los primeros, y en la segunda
entrega pondremos ejemplos concretos de personas lesionadas que han
optado por denunciar.
Ni el urbanismo es complejo, ni admite interpretaciones. La
Constitución Española insta a los poderes públicos para que
impidan la especulación. Los propietarios del suelo, en España,
extraen un enorme beneficio de la decisión política de urbanizar un
terreno, mucho más que los propietarios de otros países de Europa,
que tienen otra legislación. Cualquier persona sabe que no es lo
mismo vender un terreno rústico que urbano, pues los beneficios a
veces se multiplican por 1000. Es lógico, entonces, que la comunidad
participe de las plusvalías generadas.
De entrada, el propietario-promotor debe ceder por ley al municipio:
-Un
porcentaje de su suelo para usos colectivos: infraestructuras,
parques, jardines dotaciones y equipamientos públicos; también
para las calles y para plazas de aparcamientos. Ese porcentaje varía
según los metros cuadrados construidos. A más construido más tiene
que ceder el promotor.
-El
propietario de los terrenos se queda con el beneficio del 90 % de lo
construido y cede al municipio en solares un 10% de los m2 que el
Plan le permite construir. Esos solares deben destinarse a
fomentar viviendas sociales, para que puedan acceder a una vivienda
digna personas que no disponen de medios y sirve, además, de
contrapeso al precio de las viviendas fijado por el mercado.
Además,
el promotor debe atenerse a las Normas que rigen para una zona
concreta: el ancho de las calles, la altura de las viviendas, las
plantas construidas, el ancho de fachada, la ocupación de la
parcela. Todas esas determinaciones están fijadas de antemano y
sirven para establecer cuánto se debe construir en una urbanización
y cuánto es lo que se debe ceder a la comunidad. También se fijan
las cargas y los beneficios que deben ser repartidas equitativamente
entre todos los propietarios que participan en el proceso urbanizador
de un municipio, para que todos saquen el mismo beneficio y efectúen
la misma cesión a la comunidad.
Asimismo,
el promotor debe ejecutar todas las infraestructuras de la
urbanización: abastecimiento, saneamiento, conducción de aguas
pluviales, red eléctrica, teléfono, gas … asfaltado y acerado de
las calles y plazas, jardines, parques. En consecuencia, el
ayuntamiento no puede dar las licencias de primera ocupación hasta
que no esté perfectamente terminada toda la urbanización.
Si el
ayuntamiento acuerda con el propietario otras reglas de juego que
vulneren las determinaciones fijadas, varíe el porcentaje de las
cesiones, o hace la vista gorda y permite que no se hagan todas las
infraestructuras necesarias o recepciona las obras antes de que se
terminen, sin duda, aumentará el beneficio del promotor, pero será
a costa de otros que perderán, al tiempo que incurre en un delito.
Se
perjudicará a otros propietarios que sí cedieron en su día lo que
les correspondía, se dañará a los que compran las viviendas ahora
y en el futuro porque su urbanización tendrá menos parques,
plazas, jardines, escuelas, centros cívicos, pistas deportivas,
tendrán las calles más estrechas y menos aparcamientos. Por
ejemplo, tendrán que llevar a sus hijos a escuelas masificadas muy
alejadas de su entorno. Tendrán problemas con las infraestructuras,
incluso, si se han ejecutado obras de desvío de barrancos sin
permiso de Confederación y sin el control necesario pueden sufrir
inundaciones en sus hogares…
Es
esencial saber que los responsables municipales no pueden suprimir
las dotaciones que corresponden a cada urbanización, puesto que son
bienes de dominio público, es decir del común de los vecinos. Ni el
alcalde, ni el pleno, aunque vote por unanimidad, pueden disponer de
esos bienes. No se pueden vender, ni embargar. Estos equipamientos y
espacios libres locales son diferentes y no hay que confundirlos con
otros espacios públicos y equipamientos que son generales para todo
el pueblo. La ley fija un mínimo para estos últimos: 5 y 10 metros
cuadrados por habitante o por cada 40 metros cuadrados de techo
destinado a uso residencial. Así, en Atarfe, podemos tener algunas
mega-infraestructuras: Centro Cultural, Instalaciones Deportivas,
pero éstas no compensan la falta de las otras, es decir, aquellas
que por ley corresponde ceder o ejecutar a los
promotores-constructores
Respecto
al suelo destinado a viviendas sociales, a veces el ayuntamiento
puede venderlo en una zona, porque le interesa comprar suelo en otra
zona para edificar viviendas sociales, pero lo que no puede hacer
nunca es gastar el dinero que ha recibido por esa venta en otros
gastos del ayuntamiento (espectáculos, grandes obras, asesores…etc.)
o en lo que le parezca. Esa es una cuenta separada y siempre debe
aumentar nunca disminuir.
Todas
las denuncias que han prosperado en la fiscalía y en los juzgados
de Granada relacionadas con Atarfe tienen que ver con estos asuntos,
que redundan en el beneficio de unos pocos y el perjuicio de todos
los vecinos.
El
modus operandi ha sido similar en todos los casos denunciados y se
repite sucesivamente: el ayuntamiento ha permitido construir más de
lo que fijaban las Normas, donde solo podían construirse viviendas
unifamiliares se han construido bloques plurifamiliares. Lo edificado
de más no ha comportado más cesiones para equipamientos, ni para
espacios libres. Las urbanizaciones no tienen el porcentaje de suelo
público que les corresponde por ley. Se ha vendido todo el suelo
destinado para viviendas sociales y ahora no tenemos ni suelo ni
dinero. Se ha vendido, incluso, suelo destinado a equipamientos y en
algunas urbanizaciones, simplemente, en su suelo se han construido
más viviendas.
Os
propongo un ejercicio de observación para aquellos que tenéis
vuestra vivienda en los nuevos barrios de Atarfe: ¿Cuántas plazas y
jardines hay en vuestra urbanización? ¿Tenéis equipamientos para
vuestro barrio? ¿Cuántas viviendas sociales hay construidas?...
Piensa…….y
acertarás.
Rosa
Félix
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